מדריך משכנתא 

משכנתא, כמעט ואין בינינו אחד או אחת שלא לומד את המונח הזה. הלימודים, מה לעשות, הם אינם לימודים אקדמיים אלא לימודי שטח שלא לומר לימודי שטח קרבי. בין אם מדובר על עסקת רכישה של נדל"ן ראשונה או לא, בין אם מדובר בכל מטרה אחרת של ההלוואה נטילת משכנתא הייתה ותמשיך להיות של אחת מעסקאות הגדולות והחשובות אם לא הכי גדולה וחשובה (מבחינה כלכלית כמובן) של חיינו.

מדריך משכנתא נועד לתת לכם בתמציתיות את מידה הרלוונטי בנושא על מנת לחשוף בפניכם ולחבר ביניהם את שלבי דרך בתהליך לקיחת משכנתא כולו.

שלב 1: תכנן לפני שתתחייב ? סוף מעשה במחשבה תחילה.

מדי שנה נמכרות בישראל בין 90,000 ל-110,000 יחידות דיור וביניהן דירות יד ראשונה ויד שנייה, קרקעות ומגרשים לבנייה עצמית. הביקוש לכך מגיע ממגוון רחב של פלחי שוק כמו למשל, אלו שמתגוררים בשכירות, ומבקשים לשלם משכנתא במקום שכר דירה חודשי העומד על סכום שבין 500$ ל-850$ בממוצע. דוגמאות נוספות הן זוגות צעירים המתחתנים ומתחילים לבנות את חייהם ביחד, משפרי דיור המעוניינים לשדרג את רמת חייהם לאחר שטעמו כבר מלהיות בעלי נדל"ן, בעלי יכולת המעוניינים להפנות את כספם לשוק הנדל"ן במטרת השקעה או על מנת לספק מקום מגורים עצמאי לחלוטין לילדיהם ונכדיהם, ועוד.

לרוב מחיר הדירה אינו מכסה את העלויות הנוספות בתהליך רכישה כולו. ביניהן תשלום מס רכישה, הוצאות תיווך ועו"ד, דמי רישום, עלויות שיפוץ/שינויים טכניים ( קנייה מיד שנייה או יד ראשונה בהתאם) ועוד. לעיתים ההוצאה הנוספת יכולה להגיע עד 7%-8% מערך הנכס ואף יותר, במיוחד אם לקחת בחשבון את כל מה שצפוי מסביב, כגון: עלויות מעבר, רכישת ריהוט ומוצרי חשמל ועוד.

בסיס החישוב ומרכיביו חשובים מאוד ומומלץ תמיד להיערך ליותר. לעניין זה השלכות רבות על המשך התהליך מבחינת ההון העצמי הנמצא בידינו וכתוצאה מכך מבחינת המקורות המימון החסרים להשלמת העסקת.

רכישת דירה ולקיחת משכנתא הן שתי פעולות הקשורות זו בזו כחוליות בשרשרת אחת. לעומת השאלה הרטורית המפורסמת "מה קדם למה, התרנגולת או הביצה" לה לא נמצאה תשובה עד היום, השאלה "מה צריך לעשות קודם לרכוש את הנכס או להיערך מבחינת המשכנתא" כבר לא רטורית כלל וכלל, התשובה היא חד משמעית, "להיערך מבחינת המשכנתא".

אין לחתום על חוזה רכישה, מבלי להיערך למימונו קודם לכן, ומבלי לשקול את כל הצדדים הנוגעים לכך מראש. מדובר בהתחייבות כספית ארוכת שנים במידה כזו, שמצריכה ייעוץ פיננסי מעמיק. ייעוץ זה כולל ניתוח פרופיל הלקוח תוך הסתכלות רחבה על עברו הפיננסי וראייה לעתיד בהקשר לתחזיותיו וציפיותיו, הערכת השינויים הצפויים בהכנסותיו לאור מקצועו ועיסוקו, בחינת האפשרות לקבלת סכומי כסף חד פעמים בגין מענקים ומתנות מבני המשפחה המבוגרים יותר, ואף לקיחה בחשבון של תוכניות אופציות במקום עבודתו. מכל אלו, ניתן לגזור את יכולת ההחזר של הלקוח ומשק הבית שלו, וכתוצאה מכך את סכום המשכנתא ותקציב הרכישה שעומד לרשותו. אולי במידה ובעת לקיחת משכנתא, הלקוחות היו מקפידים לבחון את כל האספקטים הללו, כמות המשפחות המפונות כל שנה מדירותיהם בשל חוסר עמידה בתשלומים, הייתה קטנה יותר, מאשר היום (כ-1000 בממוצע).

חשוב מאוד למצוא את ה"שביל הזבה" מבחינת שימוש נכון בהון העצמי ? ישנן עסקאות, בהן הוא יידרש במלאו וישנן עסקאות, בהן ? בחלקו וחלקו השני ישרתנו למטרות אחרות בהתאם לגופו של מקרה.

חשוב מאוד למצוא את ה"שביל הזהב" ב"ארץ מסלולי המשכנתא הבלתי מוגבלים" בין לא פחות מ-40 מסלולי משכנתא שונים וביניהם צמודי מדד או מט"ח, בריבית משתנה או קבועה, על בסיס הפריים ועוד הקרויים בשמות אשר דמיון לא מספיק לעקוב, כגון: משכנתא קונטרול, משולבת, מתחשבת, מנצחת, עם החזר גמיש/יורד/מופחת, משכנתא עם פתק החלפה, במרווח פוחת, משלמת, ממתינה, אחרת, בהקפאה, Free, ועוד.

חשוב מאוד למצוא את ה"שביל וזהב" ולא להאריך מדי את תקופת ההחזר(תשלומים מיותרים לבנק), ולא לקצר מדי (יכולת עמידה בהחזר) את תקופת המשכנתא.

חלפו זמנים בהם לקיחת משכנתא הייתה פעולה חד פעמית למעט סילוקי הלוואות מלאים או חלקיים מדי פעם. שינויים רבים המתרחשים במשק הפכו את פניו של שוק המשכנתאות. השינויים בסיבה כולה (אוכלוסייה, רשויות החוק, מוסדות הפיננסיים) באו באופן יזום (ועדות, חקיקה, בנק ישראל) או באופן ספונטאני (הגברת תחרות, התפתחויות כלכליות). כך או כך התוצאה העיקרית היא צרכנות פיננסית נבונה יותר, המביאה תועלת רבה כולם.

הלוואה לכל מטרה אחרת או "משכנתא שנייה" נפוצה מאוד ברחבי העולם, ומאפשר נטילת משכנתא ארוכת טווח כנגד שעבוד של נכס נדל"ן שבבעלותנו, לעניין זה אין כל הבדל בין לווים קיימים של מערכת המשכנתאות לבין לווים חדשים הנדרשים לשעבד את הנכס. הרעיון והיתרון העיקרי (יש יתרונות נוספים, אך הם יפורטו בהמשך) כאן הוא הפרדה בין ההוצאות השוטפות קצרות הטווח להתחייבויות חד פעמיות ארוכות טווח, אשר מאפשרת איזון בתקציב השוטף.

מושג זה של "משכנתא שנייה", אינו חדש בשוק הישראלי. עוד באמצע שנות ה-90, השיק בנק לאומי למשכנתאות את גרסתו למשכנתא על נכס קיים ? "כספובית". עם הזמן, גם בנקים אחרים למשכנתאות גילו את הפוטנציאל של המשכנתא השנייה, והצטרפו למעגל השעבוד של הנכס הקיים העומד בקריטריונים השונים של המערכת.

מיותר מלציין שגם על הלווים, הן הקיימים והן החדשים, מוטלת חובת העמידה בדרישות הבנק מבחינת התנהגותם הפיננסית בעבר, יכולת ההחזר שלהם היום והיותם בעלי מטרה כשרה ומוגדרת של ההלוואה. למעשה במידה ואתם עומדים בכל התנאים הללו, אתם יכולים לקבל את ההלוואה מהבנקים למשכנתאות, ללא כאב ראש ובתנאים נוחים הרבה יותר מאשר בבנקים המסחריים. האשראי שיועמד לרשותכם, יינתן ללא שום חסימה של מסגרת האשראי שלכם בבנק, שלא כמו בבנקים המסחריים.

לאחרונה, הבנקים כמעט ולא שואלים האם אנחנו זקוקים לאשראי, ורואים שאלה זו בגדר שאלה רטורית. זאת, לעומת השאלה לאיזו מטרה ההלוואה מיועדת, שכן ישנה חשיבות רבה במערכת הבנקים למשכנתאות וחברות הביטוח השונות להגדרה ייעודית וקונקרטית של ההלוואה. נטייתם היא לדחות מתן הלוואות למטרות ולצרכים כלליים ומעורפלים, המהווים תוספת סיכון מסוימת. לתשומת לבכם, חלק מהמטרות הייעודיות בהלוואות לכל מטרה:
- מימון הוצאות "שוטפות" כגון: רכישת רכב, טיול משפחתי לחו"ל, סגירת יתרת החוב והמינוס בבנק, אירוע משפחתי גדול;
- מימון לרכישת נדל"ן מניב;
- מימון הוצאות הבריאות כגון: טיפולי שיניים מורכבים, השתלות, רפואה משלימה בארץ ובחו"ל;
- מימון לרכישת נדל"ן מסחרי, משרדים לבעלי מקצועות חופשיים;
- מימון השכלה גבוהה ומחייה בארץ ובחו"ל;
- מימון השקעות הפיננסיות ועסקיות;
- מימון לרכישת נכסים בחו"ל;
- מימון מסגרת אשראי נוספת ללקוחות הפרטיים ועסקים קטנים ובינוניים;
- מימון שהייה בבתי אבות, השלמת פנסיה והכנסה;
- מימון רכישת יאכטות וסירות, מטוסים לחובבנים.

מחזור משכנתא הוא למעשה נטילת משכנתא חדשה בתנאי שוק נוכחיים, וסילוק באמצעותה את המשכנתא הקיימת, כך שבסופו של דבר סכום הכסף, אשר ישולם במהלך תקופת המשכנתא החדשה יהיה קטן יותר מאשר סכום הכסף, אשר היה משולם במשכנתא הקיימת. יש לציין, כי אין תנאים ופרמטרים מדויקים ומוגדרים, המאפשרים לזהות את הכדאיות הכלכלית של המחזור. קיימים אין ספור פקטורים וגורמים שונים, כמו גם הנחות והשערות רבות שניתן להיעזר בהם. לפיכך, יש להתייחס לגופו של כל מקרה בנפרד ורק לאחר ניתוחו המשותף עם בעל המשכנתא להבין האם הוא כדאי או לא.

פריסת משכנתא היא למעשה סוג מסוים של מחזור משכנתא (ראה הסברים ב"מחזור משכנתא") מבחינת ההחלפה של משכנתא קיימת במשכנתא חדשה. ההבדל העיקרי בין השניים טמון בהארכת תקופת ההלוואה במקרה של פריסה בניגוד למקרה של מחזור, ובהקטנת ההחזר החודשי כתוצאה מכך ללא שינוי בפרמטרים אחרים.

השיקול העיקרי של הלווים, הניגשים לתהליך של פריסת משכנתא, הוא תזרים המזומנים החודשי של משק בית או העסק, והכנסתו הפנויה כתוצאה מכך. שיקול נוסף הנובע מכך, הוא סדר העדיפויות של אותו משק בית או עסק.